Qué conlleva enconómicamente la compra de una casa en la playa

Comprar una casa de playa puede proporcionarle un excelente retorno de la inversión (ROI), proporcionarle una fuente de ingresos confiable y darle un lugar en la playa para las vacaciones de forma gratuita cuando lo desee.

El método seguido por muchos inversionistas de casas de playa es comprar la casa en Calpe y luego alquilarla durante las horas de mayor afluencia de turistas. Por ejemplo, un dueño de una casa de playa en Florida se aseguraría de que su casa esté disponible para alquilar durante la temporada de nieve de octubre a marzo, cuando los residentes de los estados del medio oeste y Nueva Inglaterra descienden en el estado de Sunshine para escapar del frío.

Muchos inversionistas de bienes raíces que encuentran una casa de playa en un área con alta demanda de alquiler y la mantienen ocupada durante toda la temporada ocupada afirman que ganan suficiente dinero durante esos meses para cubrir los gastos durante todo el año, permitiéndoles efectivamente vivir en la casa de forma gratuita durante la temporada baja. El concepto es notablemente atractivo de la propiedad de una casa de vacaciones en la playa es algo a lo que muchos estadounidenses aspiran, mientras que la propiedad de una casa de este tipo de forma gratuita es aún mejor.

Sin embargo, antes de dar el salto, entender la economía de poseer una casa de playa y los desafíos que enfrenta para unirse a sus filas. Los bienes raíces caros, los altos costos de préstamos, las tasas de seguro exorbitantes, las cuentas y los detalles de la administración de la propiedad representan algunas de las dificultades que usted puede esperar enfrentar como dueño de una casa de playa.

Costes inmobiliarios

Nada agrega una prima al precio de una casa como una ubicación frente al mar. Incluso una casa situada a poca distancia de la playa cuesta mucho más que una casa comparable en el interior.

Por ejemplo, en Delray Beach, Florida, un popular pueblo costero del condado de Palm Beach, el precio medio de la casa en 2017 fue de $254,000, según Zillow. Sin embargo, las casas frente al mar están disponibles por menos de $1 millón.

El hecho de que los bienes raíces cerca de la playa típicamente cuestan mucho no es información innovadora, pero no se puede exagerar lo mucho que una gran inversión que está haciendo cuando usted decide comprar una casa de playa. Esto hace que sea aún más vital entender la economía de la inversión, especialmente los costos que es probable que enfrente.

 

Costes por intereses

La tasa de interés hipotecaria para una inversión o propiedad vacacional es casi siempre más alta que para una propiedad ocupada por el dueño. Las casas en la playa son especialmente difíciles ya que, debido a sus altos precios, es probable que su hipoteca será un préstamo jumbo, que tiende a ser más costoso que un préstamo conforme.

En una cantidad de préstamo de $1 millón, un solo punto porcentual agregado a su tasa de interés puede aumentar sustancialmente su pago mensual. El principal y el pago de intereses de una hipoteca de $1 millón, a una tasa del 4% y un plazo de 30 años, es de $4,774 dólares. La misma hipoteca pero al 5% de interés cuesta $5,368 por mes en principal e interés. Una diferencia de $600 por mes puede no sonar como mucho, particularmente cuando se trata de sumas de inversión en millones, pero en un estado del presupuesto, podría ser la diferencia entre aterrizar en el negro y en el rojo.

 

Tarifas de Seguro

El seguro de propietarios en su casa de playa es probable que sea varias veces más caro que para su casa principal. Casi todos los estados costeros requieren que los propietarios de viviendas en la playa compren un seguro contra inundaciones. Particularmente en la costa este, las primas por esta cobertura se han disparado durante el siglo XXI, debido en gran parte a varios huracanes que azotaron la región y causaron daños costosos y generalizados.

Una prima anual de $10,000 o más por seguro contra inundaciones no es infrecuente para una casa de playa en Florida. Otros estados en la Costa Este, como Carolina del Norte, son más razonables, pero es dudoso que usted ganará tanto en renta sin los 12 meses de clima cálido. Los costos de los seguros en California son típicamente más bajos que en la Costa Este, pero el estado lo compensa con precios exorbitantes de bienes raíces.

 

Facturas

Las cuentas mensuales para una casa de playa se extienden más allá de su hipoteca, servicios públicos y cuentas de cable. Por un lado, su cuenta de impuestos es probable que sea fuerte a causa del valor de su casa de playa. Además, si su casa de playa es una propiedad de ingresos, eso significa que usted también debe pagar por cosas como mercadeo, publicidad, contratación de personas para mostrar su propiedad, procesamiento de pagos de alquiler, y si tiene mala suerte, los costos legales que surgen de las disputas de inquilinos. Este dinero suma. Los costos operativos que no incluyen su hipoteca, impuestos y seguro pueden fácilmente consumir la mitad de los ingresos de su casa en la playa.

 

Administración de la Propiedad

La administración de la propiedad implica mucho más que firmar contratos de arrendamiento y cobrar cheques de alquiler. Cuando algo se rompe en la casa, como una unidad de calefacción, ventilación y aire acondicionado o un refrigerador, es su responsabilidad como propietario de la propiedad de tenerlo arreglado. El mantenimiento de suelos, la pintura, el mantenimiento del techo y el control de plagas representan sólo algunas otras cosas que usted debe permanecer en la cima como propietario responsable de la casa de playa.

Esto significa que usted probablemente quiere contratar a un administrador de la propiedad para coordinar trabajos tales como paisajismo, mantenimiento y reparación. Además, un buen administrador de la propiedad puede comercializar su casa de playa durante la temporada turística, ejecutar contratos de arrendamiento, manejar desalojos y pagos atrasados, mostrar su propiedad a los inquilinos interesados y manejar los pagos de alquiler. Tener un administrador de la propiedad en el que usted puede confiar es invaluable, particularmente si usted no vive a poca distancia en coche de su casa de playa.

 

Dicho esto, los buenos administradores de la propiedad no son baratos. Dependiendo del alcance de los servicios, la mayoría de los administradores cobran entre el 6 y el 12% del alquiler cobrado. Esto puede comerse su margen rápidamente.

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